全国政协委员 中国房地产估价师与房地产经纪人学会 常务副会长、研究员柴强/文
近年来，我国房地产市场供求关系发生重大变化，从住房普遍短缺、需求旺盛转变为供求总量基本平衡、结构性供大于求，从住房“有没有”转变为住房“好不好”，要求房地产行业特别是其中的开发行业转型发展。近日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》（以下简称《通知》），明确提出：“稳步推进商品住房销售制度改革”，“各地要有力有序推行商品住房现房销售”。这将加快构建房地产发展新模式，推动房地产行业转型升级，促使房地产市场回归理性，维护购房人合法权益，有利于激发住房消费特别是改善性住房需求，促进房地产高质量发展、房地产行业可持续发展，保持房地产市场平稳运行。
一是随着房地产市场供求关系发生重大变化，新建住房需求不可能回到过去高峰时的规模，高负债、高杠杆、高周转的传统“三高”开发模式再也不可能了，房地产开发企业数量和规模逐步下降是一种符合房地产发展趋势的正常现象。我国房地产正从“增量时代”转向“存量时代”，房地产行业从以新房开发建设为主的阶段转向以存量运营管理为主的阶段。
二是现房销售制下，房地产开发企业竞争优势将主要体现在住房产品品质和配套服务能力方面，那些经营管理实力、产品研发能力不强的房地产开发企业将被市场淘汰，行业集中度和整体发展质量将得到提升。
三是现房销售制将推动房地产开发企业全面提升住房规划设计和施工建造水平，用心建设符合市场需求的安全舒适绿色智慧的“好房子”，更好满足人民群众高品质居住需求。
四是从近年来全域推行现房销售的海南省、试点现房销售的湖北省荆门市等地情况看，现房销售不仅没有导致房地产行业大萧条，反而通过规范市场秩序、稳定市场预期，推动当地房地产行业实现了更稳健的发展。
为保障现房销售平稳落地，《通知》还要求“各地要同步完善商品住房项目土地供应、金融支持等相关政策”，特别是房地产开发企业“可按国家规定分期缴纳土地出让价款”，“支持房地产项目开发公司通过债券、股权等多种方式开展融资”。这些配套举措将有利于减轻房地产开发企业资金压力、降低商品住房开发建设成本。
此外，《通知》提出的推行现房销售定金制，与人们原先“望文生义”所预想的现房销售有所不同，并不是商品住房完全建成后才能开展销售活动，而是“实行现房销售的商品住房项目，在取得建筑工程施工许可证后，房地产开发企业可与购房人签订购房定金合同，依法收取少量定金”。该制度设计兼顾了商品住房供需双方诉求：对房地产开发企业来说，可通过收取一定比例的定金，提前锁定购房客户，降低商品住房开发的市场风险；对购房人来说，可提前锁定房源、房价，减轻前期购房资金压力和交易风险。再者，《通知》并没有采取“一刀切”方式全面推行现房销售，而是坚持分类稳妥实施，以《通知》施行之日是否取得建设工程规划许可证为准区分新老项目，“老项目老办法，新项目新办法”，可切实保障商品住房销售制度改革政策落地平稳有序，保持房地产市场平稳运行。
来源：中国房地产报
来源：中国房地产报