中国建设报·专家解读 | 吴璟：现房销售，让好房子所见即所得
2026-08-295
“十五五”规划纲要明确提出“有力有序推进现房销售”，以此为核心内容，新建商品房销售制度改革已然启动。这是完善房地产基础性制度、构建房地产发展新模式的重要一步。理解这项改革，需要回到制度与时代的关系上来。商品房预售制度回应的是增量扩张时代最突出的需要，推进现房销售，则是因为住房领域的主要矛盾已经变了，制度也需要相应调整。这一变化在住房产品的评价方式、购房人的风险处境、开发企业的经营逻辑三个层面同时发生。在城镇住房还存在短缺的时期，预售制有利于扩大开发资金来源，快速增加住房供应。那时的核心任务是尽快把房子建出来，购房者关心的主要是能不能买到、面积够不够，凭几张户型图和效果图就足以做出决策，这与当时的需求特点是匹配的。在房地产市场供求关系已经发生重大变化的新背景下，城镇住房领域的主要矛盾已经从住房“有没有”，转变为住房乃至居住生活“好不好”。广大购房者对“好房子”的需求更为具象化、细节化、多维化和个性化，相应地，也就越来越不满足于仅通过面积、楼层等少数指标和几张户型图、效果图来选择甚至购买住房，采光通风、隔声效果、公共空间这些真正决定居住体验的细节，很难在图纸上被完整感知。老话说“眼见为实”，购房者真正走进已经竣工甚至装修完成的房子里，细致考察影响居住生活品质的各项细节，才有可能买到与自己需求最为吻合的好房子。反过来对开发企业而言，真正的好房子项目，它丰富的细节、它更好的品质，一定要让购房者所见即所得，才能够转化为实实在在的市场销售优势。预售条件下，那些成本不菲却看不见、摸不着的品质投入，常常难以被充分识别，也就难以获得相应的回报。现房销售让品质投入与市场回报之间形成闭环，企业才有持续加大投入、并且投得更准的动力。这正是现房销售与好房子建设能够形成合力的地方。由此来看，销售制度从以预售为主向以现售为主的转变，是住房消费升级的内在要求和必然趋势，也将为“好房子”建设提供关键性制度支撑。对购房人来说，预售制曾经有一重实在的好处，就是提前锁定房源和房价。在供不应求、房价总体上行的阶段，早签约往往意味着更多的选择余地和更低的价格，交付环节的不确定性相对被这重好处所掩盖。随着市场从住房需求旺盛、供不应求转向结构性供大于求，这重好处的分量已明显下降，而购房者在签约时同时承担交付周期和交付质量两重不确定性的代价却凸显出来。回顾前几年的市场表现，新房市场相比二手房市场面临更大挑战，除库存压力外，一部分购房者对期房能否按期、保质交付存在顾虑，也是重要原因之一。保交房攻坚战有效化解了这一问题，但要从制度层面根本消除顾虑，仍有赖于销售方式本身的调整。现房销售从源头上化解了这两重不确定性。房子已经建成，交付周期不再是一个需要预判的变量，购房人签约时就知道自己什么时候能拿到房；房子的实际品质也摆在眼前，走进去逐项查验即可。购房这件事，从对一份未来承诺的判断，回到了对一件现实商品的挑选，这是购房人处境上的一个实质性变化。顾虑消除了，观望自然减少。当前住房市场的购房需求以自住需求特别是改善性需求为主，家庭需要经过细致的比选，找到各方面条件都合意的好房子才会出手。现房销售让这个比选过程建立在真实可感的基础上，有助于把“想买房”转化为“敢买房”“真买房”，对释放刚性和改善性住房需求发挥积极作用，也有利于巩固房地产市场止跌回稳的态势。对开发企业而言，预售制当年解决的是资金周转难题，着眼点在于如何在更短时间里建设和销售更多商品房，支撑起了大规模、高周转的扩张模式。但抢速度有时会相对忽视品质，拼规模有时会相对忽视安全，这也是房地产在过去一段时间里积累诸多问题的重要原因。城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，企业的经营逻辑必须随之改变。推进现房销售，将促使房地产开发企业“有多大实力办多大事”，摆脱过度负债、盲目扩张的经营模式，转向分批拿地、分批开工、分批竣工销售的稳健经营。这与房地产开发项目公司制、主办银行制的制度设计一脉相承，共同构成从源头防范风险的整体安排，为房地产业高质量、可持续发展夯实了制度基础，也让好房子的供给有了相应的销售制度作保证。制度因时而变，衡量改革成效的标准始终是同一个：让购房者买到的每一套住房，都经得起走进去、看得见、摸得着的检验。来源：中国建设报
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